Paylaş
Tüm Sayılar      2024      Sayı 231 – Eylül 2024      Adalar Koruma Amaçlı İmar Planları Adalar’ın Turizm Geleceği İçin Neler Söylüyor

Adalar Koruma Amaçlı İmar Planları Adalar’ın Turizm Geleceği İçin Neler Söylüyor

Y. Mimar


Adalar 2024 yılının ortalarında itibaren imar planı olan bir ilçe oldu. Yerel yönetim statüsüne 1984 yılında kavuşan ilçe kırk yıl boyunca plansız yönetildi. Plansızlığın yarattığı bulanık ortamdan Adalar çok zarar gördü ve bugün bizlere bu bildiğiniz Adalar kaldı. Gerçi tahribat, kıyım, değerbilmezlik çok öncesinden başlamıştı. Bizler şimdi bu kalanı korumak ve iyi idare etmek için uğraşıyoruz. Adalar’ın (İstanbul’un) demografik yapısı değiştikçe kenti kuran kültür ile kente yeni gelen kültür çatışıyordu ve bu da kültür varlıklarının ve değerlerinin tahribatını getiriyordu. Bin kere şükür ki Adalar Sit Alanı ilan edildi yoksa bu kadarını da bulamazdık. UNESCO Dünya Mirası listesine girebilmek için hala elimizde çok değerli bir kültür varlığı var. Bu alanın eksik de olsa planlanmış olması bu konuda elimizi güçlendiriyor ve böylece koruma pratiğimizde bize destek olacak bir yasal altyapıya sahibiz. Bilmiyorum belki de son kırk yılın plan yapılabilecek olgunluk dönemi belki de bu yıllardı. Şimdi bu plan üzerinden bazı okumalar yaparak planın Adalar turizmi için neler söylediğine bir bakalım.

İmar planları sözkonusu alanda neyin nerede nasıl yapılacağını tarif eder ve bu konuda hükümler getirir. Bu yasal bir çerçevedir. Fonksiyon alanları belirlenmiştir. Turizm ile ilgili alanlar da bu planlarda gösterilir. Bu alanlardaki yapılaşma koşulları tarif edilmiştir, sınırlar belirlenmiştir.

1/5000 Plan hükümlerinin 19. Maddesi: “Adalar’a özel turizm yönetim ve politikaların oluşturulması kapsamında İBB tarafından ziyaretçi yönetim planı hazırlanacak, turizm taşıma kapasitesi belirlenecektir.” diyor ve 1/1000 plan hükümlerinde ise Madde 2.30 Sorumlu Turizm başlığı altında bir tanım getiriyor.[1] Ayrıca gene aynı plan hükümlerinin 2.31 Maddesinde de Turizm Taşıma Kapasitesi tanımı yapıyor.[2] 

Yine 1/1000 plan hükümlerinin 3.1.9 maddesinde daha da ayrıntıya girilerek Turizm Alanı tanımlaması yapılıyor ve bu alanları Konaklamalı Turizm ve Günübirlik turizm olarak ayırıyor.[3]

Aşağıdaki 1/5000 haritalardan bakalım. Turuncu olanlar ve üzerinde OTEL yazan bölgeler “konaklamalı turizm tesisleri”ni, koyu sarı olup da üzerinde G harfi bulunan alanlar da “günübirlik turizm tesisleri”ni gösteriyor.

 

1/5000 Adalar Koruma Amaçlı İmar Planı

 

 

 

 

Şimdi bu alanların Adalar’da nerelerde olduğuna bakalım.

 

KONAKLAMALI TURİZM ALANLARI

Otel lejantı ile planlara işlenmiş alanlar. Bu alanlar zaten bilinen otellerin alanları ve sadece iki adada “Otel”lejantlı alan var. Büyükada (Splendid Otel, Seferoğlu Tesisleri, Al Palas – Mizzi Köşkü ve Triada Otel), Heybelida (Halki Palas, Otel Panorama), Planlar ilk askıya çıktığında Burgazada’da bir “Otel” alanı vardı fakat yapılan itirazlar sonucunda bu iptal oldu. Planlardan yaptığımız bu okumaya göre yeni bir otel alanı yok, var olan otel alanları işlenmiş sadece. Turizm ve Kültür Bakanlığı’ndan işletme ruhsatı almış oteller var onların bulunduğu alanlar planda turizm lejantına sahip değil. Nedendir bilmiyorum. Peki bu alanlar dışında bir alanda otel yapamaz mısınız? Bu durum olarak tam olarak böyle mi? Kültür varlığı yapıların işlevlerine karar vermek koruma bölge kurullarının yetkisi dahilinde, yani kurul kararları ile eski konaklar köşkler turizm alanı olarak belirlenen yerlerin dışında otel olabilir. Bu da ayrıca yapılacak turizm projeksiyonlarında hesaba katılması gereken bir konu.

Bu arada 1/1000 plan hükümleri başka bir konaklamalı turizmin varlığından bahsediyor. Pansiyonculuk. Konut alanlarının ve konut artı ticaret alanlarının içinde belli koşulları sağlayan parsel veya binalar belediye tarafından ilgili mevzuata uygun olarak ruhsatlandırıldığı takdirde pansiyonculuk yapılabiliyor.[4] Planlara yapılan itirazlar sonucu yapılan revizyonlarda ilk belirlenen konut+ticaret alanlarının daraltılması ile pansiyonculuk yapılacak alanlar da azaltılmış oldu. Konut alanlarında ise en az 500 m2 olan parsellerde olan yapının pansiyon mevzuatını karşılaması durumunda belediyesi tarafından pansiyonculuk ruhsatı verilebiliyor. Bir de bu her ada ölçeğinde kotaya tabi. Bir ada 500 m2 koşuluna uyan parsel sayısının ancak yüzde beşi kadar işletme ruhsat alabiliyor. Halihazırda plan öncesi ruhsatlanmış işletmelerin sayısının ve niteliklerinin incelenmesi sonunda daha ne kadar işletmenin ruhsat alabileceği konusu araştırılması gereken bir konu. Tam bilmeden bile şu anda bu kotanın yakınlarında veya sınırlarında bir yerde olduğumuzu söyleyebiliriz.

GÜNÜBİRLİK TURİZM ALANLARI

Günübirlik alanlara baktığımızda ise durum şöyle:

Planlarda günübirlik tesis alanı olarak ayrılmış alanların da büyük bir çoğunluğu zaten halihazırda günübirlik turizm işlevine sahip yerler. Bunlar, Büyükada’da Yörükali Plajı, Aya Yorgi Tepesi, Aya Nikola Plajı, Heybeliada’da Sadık Bey Plajı (Cevahir adlı işletmenin olduğu yer) ve Çam limanı, Burgazada’da Cennet Bahçesi alanı  ve Kınalıada’da sahil şeridinin batı bölümü. Sadece  Büyükada’da Aya Nikola Bostanı’ndan 17.800 m2 lik bir alan  ve Burgazada’da Marta Koyu parselinden bir yamaç bölümü yeni alan olarak eklenmiş durumda. Günübirlik tesis alanlarındaki en önemli artış Büyükada’daki alan.

PLAN DIŞI TURİZM ALANLARI ve İŞLETME RUHSATLARI

Buraları imar planının belirlemiş olduğu günübirlik işlev alanlarının dışında yer alan günübirlik lejantı almamış olsa da bu fonksiyon kapsamındaki yerler, yani Orman Bakanlığı, Milli Emlak Dairesi veya belediye mülkiyetinde veya tasarrufunda olan yerler. Milli park ve mesire alanı statüsünde olan yerler, bakanlıkça veya belediyelerce yapılan plaj, kıyı orman tahsisleri.

 

Plan hükümlerinin 3.1.20 maddesinde orman alanlarında yeni milli park ve mesire yeri ilan edilemez denilmektedir.[5] Bu karar gelecek için umut verse de bugünkü durumda bu alanlarda tamamen plan dışı bir turizm faaliyeti sürmekte. Örneğin İBB-Beltur tarafından işletilen Büyükada’nın Sedefadası tarafına bakan eski Orman Kampı, Eskibağ,  Viranbağ plajları ve diğer adalarda bulunan çeşitli plaj, büfe vb gibi işletmeler. Bunlar ve bunlara benzer işletmelerin hiçbiri planda turizm için ayrılmış alanlarda değiller.  Bir kısmı ya tahsisli ya da kiralanmış ve ruhsatlı, bir kısmı ise ilgili idareye ecrimisil ödemekte olan işgalci işletmeler. Plana göre buraların çoğunun turizm işletmesi olmaması gerekiyor ve zaten birçoğu da işgalci ve ruhsatsız.

Ruhsat verilirken ilk kriter o ticari işlevin o alanda yapılmasının plana uygun olup olmadığıdır. Fakat plansız dönemin kuralsızlığına sığınan belediye, bakanlık, hazine ve vakıflar tarafından tahsis edilmiş veya kiralanmış ve hatta işgaliye ödeyerek var olan işletmelere ruhsat vermiştir. Turizm yönetimi açısından asıl güçlük yaratan ve bir an önce yasal zemine çekilmesi gereken konulardan en önemlisi budur. Plan dışı olan işletmeler sorunu ve işletmelerin plan öncesi almış oldukları ruhsatların nasıl iptal veya revize edileceği sorunlu ve çözülmesi gereken bir konudur.

Sonuç olarak Adalar Koruma Amaçlı İmar Planları’nın kararları Adalar’da aşırı turizmi teşvik eden ve bir yaklaşıma sahip değil. Eğer bugün bir aşırılık veya dağınıklık varsa bu geçmişin plansız dönemlerinin mirası. Plansız döneminin yaratmış olduğu savruk rant düzenine karşı belediye plan kararlarına uyma yolunda kararlı adımlar atar, bu plana uymayan işletmeleri düzene sokarsa ve  Adalar’a olan turizm iştihasının yatıştırılması ile turist akışının kontrollü bir şekilde yönetimi için de doğru bir ziyaretçi planı yapılırsa sorun çözüldü demektir.

Bu konuda da son yapılan belediye meclis toplantısında sunulan genelge olumlu bir başlangıç olarak kabul edilebilir. Yeter ki turizm ziyaretçi planı hazırlanırken bütün paydaşların katılımı tam olsun ve böylece bu plan uygulanabilir bir plan olsun.


[1]1/1000  Adalar Koruma Amaçlı İmar Planı, Plan Hükümleri

2.30. Sorumlu Turizm:
Yerel halka maksimum faydayı sağlamak, turizmin olumsuz sosyal ve çevresel etkilerini minimize etmek ve yerel halkların kırılgan kültürlerinin, biyolojik çeşitliliğin ve yaşam alanlarının korunmasına yardım etmek amaçlarıyla ziyaretçi tutumlarına yön veren, diğer paydaşlarla birlikte ziyaretçilerin geldikleri yerin kültürel ve doğal değerlerine ilişkin sorumlu tutum ve davranışlarıyla ilgili teşvikler ve düzenlemeler getiren turizm anlayışıdır.

[2] 2.31. Turizm Taşıma Kapasitesi:
Turizmde taşıma kapasitesi fiziksel çevrede kabul edilemez bir değişiklik ve turistlerin deneyimlerinin kalitesinde kabul edilemez bir düşüş olmadan bir bölgeyi veya alanı kullanabilecek en fazla insan sayısı olarak tanımlanmaktadır. Taşıma kapasitesi; fiziksel, ekonomik, sosyal, ekolojik olarak dört alt grupta değerlendirilir. Sosyal taşıma kapasitesi toplumun ziyaretçilerden etkilenmeme düzeyini: Ekonomik taşıma kapasitesi, turizmin bir bölgeye ekonomik olarak yararları ve maliyetleri arasındaki dengeyi: Turizmin fiziksel çevreye etki derecesiyle ilgili olan ekolojik taşıma kapasitesi, turizmin ve ziyaretçilerin doğa üzerindeki etkilerinin kabul edilebilir düzeylerdeki sınırının belirlenmesini: Turizmde fiziksel taşıma kapasitesi,  turistik alanın rekreasyon alanlarının fiziki özellikleri ve fiziki olanakları açısından 1 günde/yılda taşıyabileceği maksimum ziyaretçi sayısını ifade etmektedir. Sürdürülebilir turizm açısından, taşıma kapasitesinin bu dört boyutunun da aşılmamasını gerektirmektedir.[3] 3.1.9.Turizm Alanları:

Konaklamalı ve Günübirlik Turizm Alanlarında Adalar’ın doğal, kültürel ve yerel değerlerini koruyan, yerel ekonomisini destekleyen ve ziyaretçi tutumlarına yön veren sorumlu turizm uygulamalarına ve iklim değişikliğine dirençliliği artıracak, Adalar’ın kırılgan ekosistemini gözeten sürdürülebilir mimari, enerji verimliliği, yağmur hasadı vb. uygulamalara yer verilmesi zorunludur.


[5] 3.1.20 Orman Alanları:              

  • 6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine tabi alanlardır.
  • Orman alanları içerisinde yeni mesire alanı ve tabiat parkı ilan edilemez. Bu alanlarda yapılacak tahsislerde ilgili koruma kurulu/komisyonu uygun görüşü alınacaktır……..

Yayınlanma Tarihi: 10 Eylül 2024  /  Son Güncellenme: 10 Eylül 2024


Bu yazı hakkında yazarımıza ve editörlerimize iletmek istedikleriniz mi var?
Aşağıdaki formu kullanarak kendisine ulaşabilirsiniz.
(Bu formdaki bilgiler, yazarımız ve editörlerimizin mail adreslerine iletilecektir.)


Çerezleri Yönetin!

Sitemizde sizlere daha iyi hizmet verebilmek, güvenlik ve sizi tanımak adına çerezler kullanmaktayız, detayları öğrenmek için buraya tıklayabilirsiniz.

Gizlilik Politikanızı ve KVKK Aydınlatma metnini okumak için buraya tıklayınız.

Eğer sitede gezinmeye devam edersiniz politikamızı onaylamış sayılacaksınız.